作为省内建筑业专家律师在中央电视台做嘉宾和参加房地产研讨会

作为建筑房地产专业律师，童律师代理并仲裁了很多建筑房地产纠纷案件：

1、代理萧山建筑工程总公司诉之江度假村工程款纠纷

原告承建了之江度假村的建筑工程，度假村开业后仍有600多万工程款未付清，自己的工程质量问题，未敢起诉。事实上该工程确实存在质量瑕疵，度假村门口雨棚下是游泳池和射击场，横梁由于砼标号不够以及配筋不足，负荷不够，大梁有下沉现象，路面也出现下陷和裂缝。

由于我国《建筑法》以及《合同法》均规定，未经验收投入使用的工程视为合格。据此，我们提起了诉讼。度假村也提出了反诉，并指出建筑工程整改必须停业，停业损失计算下来要几千万，于是提起了反诉。但度假村未能按时缴纳反诉的诉讼费，故法院未正式受理反诉请求。

本案经二审终审，法院全部支持了原告的诉讼请求，并由度假村支付了工程款利息。

2、一朝扭乾坤   一案翻三案

萧山市建筑工程公司承接了绍兴越泰大酒店的总包任务，其中桩基工程欲分包给浙江水电基础工程公司，但双方未谈妥。水电公司凭借其与业主的良好关系，拉队伍进场打桩。期间，萧建公司收取其15万打桩管理费。桩基完工后，越泰大酒店因外方投资不到位，土地变停车场。水电公司在催讨不成的情况下，先诉业主。一审二审均败诉，法院裁定原告主体不适格，萧建公司才是总包单位，应与总包单位结算。水电公司于是把萧建公司推向被告席。一审我们代理的萧建公司败诉。二审期间，经过本人的努力，翻出陈案，经审判监督程序，撤销陈案。终于在2000年萧建公司获得胜诉。本案经《律师与法制》、《浙江法制报》、《杭州日报》、《钱江晚报》、《都市快报》报道，引起了社会广泛关注。

3、代理浙江万向轴承制造有限公司诉杭州某建筑工程公司建筑承包合同纠纷

万向集团的下属企业、上市公司钱潮股份因兴建某工厂与萧山市某建筑公司签订了建筑承包合同，合同约定大包干，一次性定价。由业主提供图纸，按图纸施工。建筑公司在施工过程中偷工减料，如图纸要求必须用耐酸地砖、涂料，但没有用，卷帘门本要求电动也擅自改为手动……，对于这些情况钱潮公司一直未发现，有关人员甚至补充了修改图纸的会议纪要，也签了竣工验收单，并交付使用。工程在审计时发现有很多疑问，于是要求扣减，表示只能支付余款28万余元。

建筑公司表示不能接受，一纸诉状递进法院，要求支付78万元工程款及其滞纳金。本人参与了此案，认为胜算不大。但万向集团仍要求我代理应诉。后经过细致工作和运用律师技巧，几次庭审下来，通过剥笋般的层层解剖，法院终于采纳了代理人的意见，判决钱潮股份只需支付工程余款9万余元。这个判决结果超出了钱潮公司事先的期望值。

4、代理杭州波磊实业有限公司应诉浙江绍兴亚都大酒店有限公司装修合同纠纷案

这是一起双方都有律师前期参与的案件。原告与被告了订立亚都大酒店油漆、乳胶漆和墙纸工程承包合同。施工后双方对工程完成期限发生了争议。原告认为被告拖延工期，要承担违约责任，被告认为主要是由于木工施工未完工导致自己的施工内容无法实施，还有存在工程款未能如期到位的问题。原告（发包方）三次委托越城区公证处对工程进度进行公证，并多次发函给被告。原告到2006年8月11日发出律师函函告被告方，要求终止合同，被告（承包方）法律意识比较强，一开始就请律师（本人）回函。后发包方上诉至法院，我们承包方积极应对，本案最后由于多种原因调解结案，但原告所得到的那点赔偿尚不足以支付他的律师费、诉讼费和鉴定费用。

本案提示：在同一工程中业主或者称为甲方应当有总承包意识，绝不可自己找分包商，即使自己找的分包商也不能与自己签订合同，应当让分包商与总承包人签订合同。这样，总承包人与分包商之间的工程配合才与有可能顺利完成，否则容易扯皮，最后吃亏的是发包人。

5、代理浙大地基基础工程公司诉杭州路桥工程有限公司合同纠纷

本案的特点是浙大地基公司也是个分包人，在签订合同的时候是弱势，因此，合同中有一条很不可思议但又是有效的条款：甲方什么时候从业主那里拿到工程款，就什么时候支付给分包人。天哪！业主和总承包人之间的关系是分包人无法了解和介入的，假如总承包人从业主那里取得了工程款，双方都不说，或者都说还没拿到，那么分包人就永远拿不到工程款。

于是这个案子我把它分成两部来诉讼。首先是打确认之诉，确认在这个工程中我们有多少工程款。费了很大力气总算打赢了这个诉讼，接下来，凭确认之诉再向对方发函，要求支付工程款。未果，再诉，我们认为应当在合理期限内支付工程款，本案调解结案，我们代理的地基公司终于取得了他们的劳动所得。

6、代理杭州大地网架制造公司诉富阳市体育局体育馆安装合同纠纷

网架安装也是属于建筑类。本案在工程完工后体育局认为应当按照工程预算支付工程款，我们认为应当决算。双方在合同的定价以及如何决算方面展开辩论。最后法院决定委托决算，案决算结果进行判决。

7、温州华建设备安装工程公司诉苍南城建综合开发公司建筑合同纠纷案

这是一起建筑合同纠纷案，工程完工后政府未能及时付款，起诉后对方没有提供太多的答辩理由，胜诉比较自然，只是在执行时费了点周折。

8、仲裁浙江地质矿产工程公司和浙江同方工程公司建筑承包合同纠纷案件

9、代理浙江省第三地矿工程有限公司应诉陈有宝土石方工程纠纷案（进行中）

10、仲裁中国地质工程集团公司浙江分公司与杭州市第四建筑工程公司建筑承包合同纠纷案

本案是个总承包商与分包商的纠纷。合同约定申请人承建被申请人作为总包方的杭州环城东路工人新村改建工程中A1#和A2#楼桩基工程。工程内容为77根钻孔灌注桩。合同同时约定了工程造价单价，甲供材料单价和工程税负等。合同签订后，申请人依约全面完成了打桩工程。2002年11月19日工程经建设单位、监理单位、被申请人等验收合格。2003年4月23日申请人向被申请人提交了工程结算书，除泥浆外运费和试锚桩增加费外，工程造价为412143元。被申请人只在完工后支付了100000元，余款一直未付。针对这些事实展开证据论证，最后作出裁决。

11.杭州正楷家私制造有限公司与江圣华建设集团有限公司建筑合同纠纷非诉讼案

今年来发现建筑市场有向卖方市场转变的倾向，这个案例是个典型代表。正楷家私要建个厂房，通过关系和招投标程序，找到了圣华集团承建。合同签订后不久，承包人刚建完管理用房，拉了些刚材进工地，材料价格就上涨了，承包人不干了，向发包人提出了提价的要求。由于发包人急于赶工期，因为这个厂的订单都在排队，工厂一旦建成，就立马可以投入生产。承包人的以停止施工为手段，要求提价，使得发包人左右为难，思之再三，给承包人提了价。于是承包人恢复施工，但好景不长，材料价格仍然一路飙升，承包人再次停止施工，再次要求提价。这回发包人受不了了。于是律师介入，最后将承包商替换。这是一项比较艰苦的非诉讼活动，如何操作涉及律师职业技巧与商业秘密，不便在此披露。

12.房屋买卖合同集体维权案

一个非住宅用地的项目被开发商公然宣称是高层住宅。业主买了房子后一直深信不疑自己购买的确实是住宅。直到有部分业主在交契税时发现契税为3%，不是1.5%，才知道自己购买的是非住宅，于是开始了他们的维权之路。协商、吵架、上访等各种手段都在用，最后还是想到法律手段。

我们接手后，主办律师召集了所内房地产、合同法、行政等方面的相关专业律师进行多次论证，大家认为开发商在这事件中存在明显的欺诈行为，但政府违规发放预售许可证更是为商人的欺诈铺平了道路，政府的随意许诺使得外商也有怨气。最后确定了的维权路径和策略：先起诉杭州市房管局，给政府施加压力，迫使政府改变土地性质，以实现业主的主要目的。

开发商改变消极对抗态度，全力以赴与政府商谈更改土地性质事宜。速度之快，超出了我们的先前预期。在我们提起行政诉讼后不久，开发商即向政府缴清了土地出让金，并办妥了变更土地性质的前期手续。

由于业主的主要目的已经实现，律师审时度势，在行政诉讼通知开庭后、审判前主动撤诉。既给了政府的面子，又取得了实效。由于开发商还存在这样那样的问题，一部分业主仍然表示不满。有些要求继续行政诉讼，有些要求继续仲裁，当共同的敌人消失后就出现了内讧。这是我们在办理群体性案件的一大体会。

13.  仲裁庞剑烈与姚军维二手房买卖合同纠纷案

07年6、7月份，房地产市场对前几年政府打压房地产报复性的价格反弹，杭州房价离谱地飙升，涨价平均在35%左右。

畸形的市场一定能引发不少的法律纠纷。一些出售房屋的卖方由于签了合同之后，尚未完全履行完合同，看到价格飙升，就翻悔不再同意过户或继续履约。这种案子我们已经接到不少，而且已经有若干个胜诉。本案就是一个典型的代表。两人通过房产中介订立了亲亲家园的一套公寓买卖合同。买方以公积金和商业组合贷款的方式进行按揭，但去年因为宏观调控的原因，公积金贷款审批的速度极慢，而房产中介又承诺给卖方四十天内拿到余款。四十天后，卖方以不能及时拿到房款为由，取回了房产资料，不再配合中介与买方办理房产交易手续。买方无奈之下根据合同约定提起仲裁。卖方以不能实现合同目的（卖房的目的是为及时拿到钱，以便将款项用于生意上的资金周转）为由，要求行使合同解除权。仲裁后我们支持了买方的请求，裁决强制将房产过户给买方。

14.  仲裁龚丽娟等20余人与杭州三墩温州村开发有限公司的商品房买卖合同纠纷

该案主要有三个争议焦点：1、交房面积有差异，如何处理？2、交房时间逾期，如何处理？3、逾期办证如何处理。经仲裁，我们基本支持了购房户的仲裁请求。

具体理由如下：申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》，购买由被申请人开发的杭州城北商贸园二期43#共4间商品房。合同签订后，申请人按约支付了首付款，并按约到银行办妥了按揭手续。然而在履行合同过程中，被申请人却有诸多违约行为：1、《商品房买卖合同》约定了申请人所购买的四间商品房建筑面积共204.89平方米，四间商品房的实际交付面积为194.58平方米，面积差为10.31平方米，误差比绝对值为5.03%。根据《商品房买卖合同》第5条“面积确认及面积差异处理”条款中的约定：“面积误差绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因此，应当由被申请人退赔给申请人商品房面积差价款56842元。因被申请人已向申请人退赔面积差价款40581元，还应当退赔16261元。2、被申请人未按合同约定期限交付房屋，直到2004年5月21日，该批商品房才由杭州市城市建设委员会验收合格。根据《商品房买卖合同》第8条关于“交付期限”的约定和第9条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款的约定，被申请人应当承担逾期交房的违约金56327元。3、被申请人并未按照合同约定办理房屋权属证书，根据合同约定，被申请人应当以已付房价款的1.5%支付违约金，因此申请人要求被申请人按合同承担逾期办理权属证书违约金共12070元。

15.  仲裁耀江福村一商铺买卖纠纷

申请人俞正泉2001年向耀江房地产公司以高于公寓的价格购了买两间商铺，后来这个商铺还办出了房产权证，确属商铺，但遗憾的是商铺前构筑了围墙，于是这两间商铺成了小区一个死角。商铺的商业用途自然无法实现。故申请人于2003年8月向杭州仲裁委员会提出仲裁申请，要求被申请人拆除在申请人所购商铺包所建围墙并支付违约金、赔偿相应损失。2004年1月15日杭州仲裁委员会作出了裁决，认定被申请人在申请人所购商铺前构筑围墙的行为属违约行为并裁决被申请人拆除所建围墙、赔偿申请人损失人民币442988元。裁决送达后被申请人向杭州市中级人民法院申请撤销该裁决，杭州市中级人民法院经审理后驳回了被申请人要求撤销杭州仲裁委员会裁决书的申请。嗣后因被申请人未拆除围墙，2004年申请人又申请杭州市下城区人民法院给予强制执行，但由于小区内的住户集体阻拦，不让拆除，因为拆除了围墙，整个小区就暴露在外，难以管理。所以围墙一直未能拆除。于是申请人再度提起仲裁要求赔偿商铺可得的租金收入。其理由是：我买的是商铺，我出租的话一年可以有多少收入，这个可以通过同类地段的租金收入比较评估产生。现在由于你不合法的围墙导致我不能出租，所以要你赔偿。这就变成了一个为主建筑侵权赔偿的案件。本人私下认为这个法理还是成立的。

16.  房产预订合同纠纷案

万丰房产公司拿过来咨询我的合同，来找我时该公司忧心忡忡。因为他们答应卖给对方的是排屋，现在已经没有排屋可卖了，只给他保留了最后一套165平米的公寓；最要命的是对方手里的合同上面积有292平方米，和我们手里的合同192平方米一字之差，少了100平方米。现在房产价格涨得厉害，少给对方，他不干，说要跟该公司打官司。我说这合同上没说卖排屋给他呀，他们说售楼员可能口头说过，而且当初公寓的价格只有2800元/平米。但这个合同定的是3580元/平米的价；再说292平米的面积大多指向排屋。后来我给他分析了这场官司的输赢预期，我认为不会输，最主要的原因是这个合同是个预约合同，不是正式合同，而且阴错阳差的笔误是对房产公司有利的，我们手里的合同是192平方米，对方手里是292平方米，到底哪个为准？很难判断，因为房产公司确信两份合同都是真实的签字。

分析了输赢的可能性之后，接下来的工作是具体这么解决这个纠纷，我说不管如何，对方购买你一套大面积的公寓的权利还是有的，对此房产公司也认可，他说我们就是为他保留了165平米的一套，现在所有的房子都已经完成交付，队伍已经撤出转入其他楼盘开发，剩下的这一户最难缠。我说这简单，你发个函给对方，限定时间让他来签合同，不来的话就把它卖了。如果找你打官司，我帮你！房产公司怕这个函写得不好，落到对方手里反而成把柄，就让我给他起草，于是我就写了下面的催告函。催告函后，那人果真提起了诉讼。

这个案子的特点在于预订合同不是预售合同。预订是我房产公司承诺卖你一套房子的初步意向，如果房产公司不卖给你，那是违约；如果购房户不买了，也是违约。但买那一套、什么时候交房等等，都是需要再重新签订一份正式的买卖合同的。所以我们不能根据预订合同要求对方履行，当然，如果预订合同条款非常详尽的话，那性质就变了，就是预售合同了。